A maioria das pessoas sonham em possuir uma propriedade com o seu nome, muitas vezes, durante o processo de compra ou venda de uma propriedade, os donos precisam de ajuda jurídica especializada. Por exemplo, eles podem descobrir inadequações legais em sua casa ou apartamento. Por consequência, devem adotar os procedimentos de regularização de imóveis.
Regularizar um imóvel é um assunto que poucas pessoas entendem, pois a burocracia que a envolve ainda é tão grande que muitas pessoas preferem deixar para regularizar apenas quando necessário ou pagar alguém para fazer os procedimentos de regularização.
No entanto, é bom que todos estejam atentos em relação a necessidade de estar em dia com a documentação para saber se o imóvel está regularizado, ou até mesmo quais os riscos que você passará se houver fiscalização no seu imóvel.
Com isso em mente, preparamos esse manual para explicar o que é a regularização de imóveis, quais os tipos de regularização, como é possível fazê-lo, quais os riscos envolvidos quando seu imóvel se encontra irregular, bem como outras informações que podem ser necessárias no momento de enfrentar essa burocracia.
O que é a regularização de imóveis?
A regularização é o processo necessário para a adequação legal do imóvel, conforme a legislação local. Após este procedimento, ele é reconhecido pela autoridade municipal, de modo que o proprietário passa a ter direito real a ele.
Podemos fazer uma analogia com o documento de identidade, o RG. Sem ele, as pessoas não são reconhecidas como cidadãs, não podendo desfrutar de seus direitos. O mesmo vale para um imóvel irregular: sua propriedade não é assegurada, muito menos a sua negociação.
A regularização de imóveis, muitas vezes, envolve procedimentos variados, dependendo de onde provém a irregularidade. Todos eles têm o mesmo objetivo: obter a conformidade legal, adequá-los à lei.
Não existe lei geral que coordene a regularização dos imóveis, pois cada município, e correspondente prefeitura realiza a regulamentação própria que combine com a exploração do seu solo e o estilo geral da cidade, sendo uma norma de interesse local.
Por isso, poderão ser exigidos diferentes tipos de documentos para obras diferentes, a depender do tipo de loteamento, do tamanho do imóvel, da sua finalidade (residencial ou comercial), bem como do tipo de proprietário (pessoa física ou pessoa jurídica).
Quais os tipos de regularização de imóveis?
O Brasil é um país de dimensões continentais e, por sua geografia, a regularização de imóveis possui diversas causas, decorrentes do comércio (compra e venda), de expansão territorial ou até de posse de terras sem uso.
Todas essas propriedades precisam passar por um processo de regularização para que a lei seja cumprida, garantindo a convivência entre pessoas e assegurando os direitos do imóvel.
Por isso, podemos citar alguns tipos de regularização que podem ser feitos a depender do tipo de imóvel que estamos tratando.
- A Usucapião é a forma de se adquirir a propriedade de um bem imóvel quando há posse prolongada, sem interrupção ou oposição, com ânimo de dono e outros requisitos legais. O procedimento pode ser feito judicial ou extrajudicialmente.
- Adjudicação compulsória é uma maneira de obrigar o vendedor a outorgar a escritura definitiva ao comprador do imóvel que já cumpriu todas as obrigações contratuais.
- Retificação de registro ou averbação é a correção de algum tipo de informação divergente com a realidade na matrícula do imóvel. Por exemplo a averbação da construção de uma casa em um determinado terreno, cuja informação não conste da matrícula.
- Instituição de Condomínio – Segue a Lei n° 4.591/64, onde ocorre a edificação de unidades residenciais ou não, que constituirão várias unidades de propriedade autônoma.
- Aprovação de Projeto na Prefeitura – É o processo que todo imóvel deve passar para obter o alvará de construção e ser iniciada uma obra. Essa obra poderá ser tanto de iniciar um processo do zero, quanto de mera reforma.
- Inventário é um processo que ocorre após a morte de uma pessoa. Assim, é durante esse processo que ocorre o levantamento de todos os bens que o falecido deixou. Além disso, ele pode ser judicial ou extrajudicial.
Existem muitas outras formas de regularização, dependerá da forma do tipo de propriedade que está sendo analisada. Por isso, é muito importante que se busque um profissional que tenha experiência para cuidar desses documentos.
Como funciona a regularização de imóveis?
A parte mais complicada da regularização de um imóvel é a organização de documentos. Essa parte deverá ser realizada com antecedência, pois as etapas serão facilitadas se já houver um planejamento. Além disso, dependerá do tipo de propriedade que estamos falando.
Por exemplo, uma pessoa que acabou de comprar um imóvel já pronto e regularizado. Ela deverá juntar os documentos, levar ao cartório de notas, fazer uma escritura de compra e venda, levar esse contrato ao cartório de imóveis, realizar a transferência da matrícula, etc.
Por outro lado, uma pessoa que comprou um terreno, além de passar por todo o processo de averbação na matrícula, ao construir um imóvel no local, deverá preparar o projeto arquitetônico, projeto estrutural, cortes utilizados na construção, para conseguir a permissão de construir.
Poderá precisar, futuramente, também de retificação da matrícula do imóvel, ou se não fizer nada disso no início da obra, poderá precisar de um alvará de regularização.
Assim, a regularização sempre passará por duas etapas: a juntada de documentos (documentos pessoais, do imóvel e de impostos) e o cartório (cartório de notas ou cartório de imóveis).
Conclui-se, que nesse caso, o processo de regularização depende de muitas coisas que precisam ser analisadas em separado, sendo assim necessário avaliar a situação do imóvel e iniciar o procedimento o mais rápido possível.
Por que a regularização é importante?
A regularização de um imóvel é importante, pois assegura e protege o proprietário em seu direito de propriedade, com a modificação da matrícula, a emissão da escritura, registro e outros documentos necessários que são emitidos pelo cartório.
Outra vantagem da regularização é a facilidade da defesa de seus direitos. Por exemplo, uma pessoa invade o meu terreno. Nesses casos, o legítimo proprietário poderá requerer a sua retirada imediata. Se a pessoa não tiver esses documentos em mãos, precisará entrar com um processo judicial que declarará a propriedade ou posse do bem.
A regularização também facilita o pagamento dos impostos devidos pela residência, impedindo o aumento da dívida no imóvel.
Por fim, o processo de regularização também é uma checagem de segurança do imóvel, assegurando que as normas de construção foram seguidas de acordo com a legislação vigente.
Quais os riscos de um imóvel sem regularização?
Os riscos de um imóvel sem regularização são enormes, pois dificultam a negociação dessas propriedades, afetam a possibilidade de edificações e podem trazer perdas financeiras diretas ao dono. Vejamos:
- O imóvel irregular vale menos no mercado
- Impossibilidade de aquisição do bem através de financiamento imobiliário
- Impossibilidade de acesso à crédito mais barato
- Risco de perda do imóvel – insegurança jurídica do adquirente
- Dificuldade em inventariar o bem
Entenda o que a regularização de imóveis garante?
Além disso, a regularização contribui para a organização e o ordenamento territorial das cidades. Ao adequar o imóvel às normas de zoneamento e uso do solo, evitam-se ocupações irregulares e a proliferação de construções não autorizadas. Isso ajuda a preservar o equilíbrio entre as funções urbanas, a qualidade de vida dos moradores e o respeito ao meio ambiente.
Outro ponto importante é a valorização do patrimônio imobiliário. Imóveis regularizados tendem a ter um valor de mercado mais elevado, uma vez que compradores e investidores veem com mais confiança e interesse propriedades que estejam em conformidade com a legislação. Isso beneficia tanto os proprietários quanto o mercado imobiliário em geral.
A regularização também é relevante para a inclusão social. Em muitas comunidades de baixa renda, a falta de regularização impede o acesso a serviços básicos, como energia elétrica, água encanada e transporte público. A regularização fundiária proporciona a essas comunidades o reconhecimento de seus direitos de propriedade e a possibilidade de terem acesso a serviços e infraestrutura adequados.
Do ponto de vista ambiental, a regularização também exerce um papel importante. Ao adequar as construções às normas e legislações ambientais, é possível minimizar os impactos negativos no meio ambiente e promover práticas mais sustentáveis na ocupação urbana.
Regularizar o seu imóvel é um investimento que vale a pena, pois garante a sua segurança jurídica, a valorização do seu patrimônio e a sua tranquilidade.
Quais os documentos necessários?
É perceptível a preocupação com a temática, uma vez que a burocracia envolvida não é algo muito fácil. Papéis e assinaturas começam a aparecer de todos os lados no momento da compra ou venda de um imóvel. E isso acaba fazendo com que muitas pessoas não consigam resolver algumas questões, e dificultem ainda mais o processo.
Muitas vezes é a dificuldade de conseguir a documentação que faz com que a regularização do imóvel seja atrasada, e a pessoa passe a sofrer os riscos de uma fiscalização que a fará perder ainda mais dinheiro.
Em alguns casos, a depender do tipo de imóvel que será regularizado, é importante que a pessoa saiba que pode contratar um despachante, ou um advogado especializado na área imobiliária, pois alguns documentos são bem complicados de se obter, e talvez seja necessária a intervenção de outros profissionais.
Ademais, a legislação modifica de um município para outro a depender do código de condutas ou de obras, e outras legislações complementares. Desse modo, podemos apenas mostrar documentos gerais que podem ser requeridos, para saber sobre outras documentações, é necessário analisar a legislação local.
Assim, os documentos principais são:
Documentos pessoais – os documentos do proprietário.
Esse ponto é importante, pois são os documentos do dono, podendo ser pessoa física ou pessoa jurídica, a depender da destinação dela. Os documentos pessoais serão identidade, CPF, comprovante de residência, bem como outros dados de identificação.
IPTU – O IPTU é o nome do imposto devido pela posse predial territorial urbana, pago para o município onde está localizado o imóvel. Deve ser mostrada a quitação do IPTU do imóvel.
Vale esclarecer, que algumas zonas de determinados municípios não possuem cobrança de IPTU. Assim, uma declaração de que o pagamento não é realizado poderá ser utilizado, embora dependa do que diz a legislação.
Escritura do Imóvel – A escritura é o documento contratual que o comprador e vendedor realizam para transferência da propriedade. É realizado em um cartório de notas, assinado pelas partes.
Matrícula atualizada do imóvel – Uma certidão do imóvel com as informações atualizadas, desde a sua construção. A matrícula possui informações como antigos proprietários, financiamentos, processos judiciais que o imóvel possa estar envolvido, entre outras.
A verificação da matrícula do imóvel é um passo que todo comprador deve fazer para averiguar a segurança da compra, para depois não ser prejudicado mais à frente.
Projeto arquitetônico – O projeto arquitetônico é a representação da edificação, com toda a estrutura da casa com os tamanhos dos cômodos.
Esse documento é imprescindível para imóveis que estão sendo construídos, pois são documentos que mostram a possibilidade da construção do imóvel. É tão importante que sem ele, uma obra pode ser embargada ou um prédio condenado, pois não segue o código de obras e as regulamentações da lei de ocupação de um município.
Alvará de construção e regularização – O alvará de construção é a permissão que o proprietário deve pedir ao município para realizar qualquer tipo de obra em sua propriedade.
Por outro lado, o alvará de regularização é para obras realizadas sem alvará, e que são expedidas após a construção para regularizar. Esse alvará possui as mesmas exigências do alvará de construção, devendo seguir as leis de construção, sob pena de possível demolição do prédio.
Habite-se – Documento emitido após a construção comprovando que o local construído pode ser habitado. Emitido pela prefeitura.
Certidão Negativa de Débitos – Certidão que o imóvel não possui débitos em aberto.
Ressalta-se que essa lista de documentos é apenas explicativa, pois a depender do imóvel e sua região de localidade, será necessário mais documentos.
Qual o custo da regularização de imóveis?
O custo para regularizar um imóvel pode variar bastante, dependendo de diversos fatores, como a localização, as etapas necessárias para a regularização, os documentos requeridos e as taxas cartorárias. Algumas despesas comuns envolvidas no processo de regularização incluem:
Taxas cartorárias: Essas taxas são cobradas pelos cartórios para a realização de serviços como a lavratura de escrituras, registros, certidões e demais atos cartorários. Os valores podem variar de acordo com o estado e o município.
ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Esse imposto municipal é cobrado na transmissão de propriedade de imóveis. A alíquota varia conforme o município e geralmente é calculada com base no valor venal do imóvel.
Custos com profissionais especializados: A regularização de um imóvel pode exigir a contratação de advogados, engenheiros, arquitetos ou outros profissionais especializados para auxiliar no processo. Os honorários desses profissionais podem variar conforme a complexidade do caso e a experiência do profissional.
Taxas e licenças municipais: A regularização de benfeitorias e construções pode exigir a obtenção de alvarás e licenças junto à prefeitura, que podem envolver custos e taxas específicas.
Despesas com a regularização fundiária ou usucapião: Dependendo do caso, pode ser necessário arcar com custos relacionados à regularização fundiária ou ao processo de usucapião, como honorários advocatícios, custas judiciais ou taxas extrajudiciais.
É importante ressaltar que, embora haja custos envolvidos, a regularização de um imóvel é um passo fundamental para proteger seu investimento e garantir a segurança jurídica. O acompanhamento de profissionais especializados no assunto poderá, além de facilitar o trabalho do proprietário, diminuir bastante o valor total dos custos nas outras etapas do processo.
Ressalta-se que quando se fala do valor do imóvel, não estamos tratando pelo preço que ele foi vendido, mas sim, do preço da avaliação do bem, o que geralmente é realizado por perito do município, ou quando necessário, no caso de financiamento, perito particular.
Qual o tempo de duração do processo de regularização?
O processo de regularização é demorado, não pense que esse é um processo que será resolvido em apenas alguns dias. Por isso, essa parte precisa ser bem planejada.
Será necessário o tempo para análise da legislação, expedição dos documentos, regularização destes documentos, se estiverem desatualizados, e o período que o cartório possui para observar e analisar se tudo está em ordem.
Quanto ao imóvel sem o Habite-se, o processo costuma ser demorado também. O imóvel que se encontra em processo de inventário, quando feito no cartório, por meio de uma escritura pública, pode ser bem mais rápido, levando de 30 a 60 dias.
Enfim, tudo vai depender da situação do imóvel, sendo que o processo pode ser feito em 30 dias ou levar mais de ano. É importante avaliar cada caso e iniciar o procedimento o mais rápido possível.
É importante estar ciente de que esse processo pode levar algum tempo e requerer paciência e organização. Portanto, é recomendado iniciar o processo de legalização o mais cedo possível, para evitar contratempos e garantir a regularização do imóvel de forma segura e eficiente.
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